Ձեր վստահելի աղբյուրը

Կառավարությունը, Երևանի ՏԻՄ-ը, հանրային ծառայություններ մատուցող կազմակերպությունները վերջին շրջանում իրավանորմատիվային դաշտի այնպիսի փոփոխություններ են կատարել, որնք էականորեն խոչընդոտում են կառուցապատող ընկերությունների գրոծունեությանը և  բարձրացնում են անշարժ գույքի գները։ Արդյունքում անշարժ գույքի շուկայում այսօր նկատվում է լճացման միտումներ՝ կոլապսի հեռանկարով։
Շինարարության և անշարժ գույքի շուկայի ոլորտի խնդիրների շուրջ Panorama.am-ը զրուցեց «Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ- ի նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանի հետ։

Գ. Գրիգորյան-Անշարժ գույքի շուկայում վաճառքի տեմպերի անկում, այո՛, նկատելի է։ Դրանք նկատելի էին արդեն տարեսկզբից։ Արձանագրվում է նաև նոր քաղաքաշինական ծրագրերի նվազումը, այսինքը, նոր ներդումային քաղաքաշինական ծրագրերի, պրոյեկտների մեկնարկների թվերն էականորեն քչացել են, որովհետև եկամտային հարկի հետ վերադարձի ծրագիրն աստիճանաբար դադարեցման է գնում մինչև այս  տարվա վերջ և այդ պատճառով կառուցապատողները նոր պրոյեկտներ սկսելուց առաջ ավելի խորն են մտածում, ծանր ու թեթև անում։

Գնորդների մասով էլ ասեմ, որ, ըստ էության, մարդկանց մի մասի մոտ պատկերացում կա, թե գներն անկում են ապրելու։ Մի մասն էլ այնպես է մտածում, որ գնանկում լինի՝ նոր գույք ձեռք բերի։ Բայց այն, մեր գնահատմամբ, չի համապատասխանում իրականությանը, որովհետև շինարարական ինքնարժեքն գնալով միայն թանկանում է՝ պետության կողմից առաջադրված նոր ֆինանսական պարտավորություններով, կա՛մ համայնքի կողմից առաջադրված ֆինանսական լրացուցիչ պարտավորություններով, կա՛մ շինարարական հումքի ձեռբերմամբ և այլ գործոններով պայմանավորված։

Գնորդների մի մասն էլ մտածում է, որ գնանկում է տեղի ունենալու և սպասեն մինչև գնանկում արձանագրվի, նոր գույքը ձեռք բերեն։ Այս սպասումը ևս մեկ բաղադրիչ է այն պատճառի, որով պայմանավորվում է վաճառքի տեմպերի ցածր լինելը։

Մյուս բաղադրիչն այն է, որ իրական վիճակագրությունը չի համապատասխանում փաստաթղթավորված վիճակագրությանը։ Այսպես՝ Կադաստրի կոմիտեն  կառուցվող շենքից անշարժ գույքի գնման առուվաճառքի պայմանագիրը, որպես հաշվառում, որպես ստատուս, արդյունք չի ցուցակագրում, այլ հաշվառում է արդեն ավարտված շենքից վերջնական բնակարանների փոխանցման ակտերով փոխանցումը գնորդներին։ Վիճակագրությունն այդպես է ձևավորվում։

Բայց հիմա կան բազմաթիվ պրոյեկտներ, որոնցում գնման իրավունքները կառուցման փուլում են կնքվում, սակայն դրանք վիճակագրությա մեջ արտացոլված չեն։ Վիճակագրության մեջ արտացոլվում են միայն այն գույքային միավորները, որոնք կառուցվում են, շենքերը կառուցվել ավարտվել են և վերջնական սեփականության իրավունքի վկայականները փոխանցվել են գնորդներին։

Սա էլ մյուս բաղադրիչն է, որը թույլ է տալիս որպեսզի միանշանակ չպնդել, որ այն աստիճան է շուկայի տեմպերը ցածր գտնվում, ինչքան վիճակագրական տվյալներից է երևում, որովհետև վիճակագրությունը նշածս կոմպոնենտով պայմանավորված թույլ է տալիս իրականությունից որոշակի շեղումներ։

Բայց պետք է արձանագրել, որ շուկայում կա տեմպերի էական նվազում, որը ինչպես նշեցինք պայմանավորված է նրանով, որ գնորդների մի մասը սպասում է, որ գների անկում տեղի կունենա, մյուս կողմից այն պայմանավորված է ոչ ճիշտ վիճակագրական տվյալներով, որ վիճակագրությունն իրականությունից փոքր ինչ շեղում ունի։ Նշենք նաև, որ գնանկումը, որը սպասում են մեր բնակիչները, տեղի չի ունենալու, որովհետև շինարարական ինքնարժեքը միայն ու միայն գնալով թանկանում է։

Panorama.am-Դուք վերևում ակնարկեցիք կառավարության վարած ոչ բարենպաստ քաղաքականության հետևանքով շինարարական ինքնարժեքի թանկացման մասին։ Կնշե՞ք, թե դրա համատեքստում ինչ փոփոխություններ են արվել։

Գ. Գրիգորյան-2024 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ մտան «Երևան քաղաքում տեղական տուրքերի ու վճարների սահմանման  մասին» ավագանու համապատասխան իրավական ակտերը, որոնց հետևանով քաղաքաշինական ծրագրեր իրականացնելն այլևս տնտեսապես դարձավ ոչ ձեռնտու։ Եթե Ճարտարապետահատակագծային առաջադրանք (այսպես ասած ԱՊԶ) կոչվող փաստաթուղթն նախկինում անվճար էր, ապա այժմ դրաձել է մի քանի տասնյակ միլիոնավոր դրամներ, իսկ առանձին քաղաքաշինական ծրագրերի դեպքում՝ մի քանի հարյուր միլիոն դրամներ՝ կախված քաղաքաշինական ծրագրի մակերեսից։ «Շինարարության թույլտվություն» կոչվող փաստաթուղթը, որը նախկինում 700 հազար դրամ էր, այժմ դարձել է մի քանի տասնյակ միլիոն, իսկ առանձին քաղաքաշինական ծրագրերի դեպքում, կախված մակերեսից, մի քանի հարյուր միլիոն դրամ։ Նույն վիճակն է նաև նախագծի վերահամաձայնեցման, միջանկյալ վճարների, շինարարության թույլտվության ժամկետի երկարաձգման մասերով։ Այս բոլոր գործառույթների համար սահմանվել են տեղական տուրքեր և վճարներ։ Սա համայնքի մասով։

Պետությունն էլ բոլորովին վերջերս սկսել է շրջանառության մեջ դնել ԱԱՀ-ի վճարը սկզբնապես գանձելու համակարգի նախագիծը։ Այսինքը, սկզբնական շինարարության թույլտվությամբ սահմանված ժամկետում ԱԱՀ-ի գանձմանն ուղղված գործողություների իրականացման մասին Հարկային օրենսգրքի փոփոխությունների նախագիծ է սկսել շրջանառվել ՊԵԿ-ի կողմից։ Ընդունվելու դեպքում, այն ևս մեկ հարված կլինի կառուցապատողներին։

Հարկային օրենսգրքում նախատեսված այս փոփոխությունը՝ ԱԱՀ-ի գանձումը սկզբնական շինթույլտվության վերջնաժամկետում, մեծ երկրաշարժ է առաջացնելու։ Եթե կառուցապատողը շինթույլտվության ժամկետ է երկարաձգում, ապա այն նշանակում է, որ իր մոտ արդեն իսկ կա պրոբլեմ՝ կա՛մ ֆինանսական բնույթի, կա՛մ գնորդների հետ, կա՛մ քաղաքաշինական ծրագրի առողջության հետ խնդիրներ կան, այսինքը ինքը չի կարողանում ժամկետում ավարտին հասցնել ծրագիրը։ Այս իրավիճակում փոխանակ կառուցապատողին աջակցություն ցուցաբերվի, որ գնորդների առջև ստանձնած պարտավորությունները պատշաճ կատարի՝ մի հատ էլ պետությունն է  ասելու. «Բեր ԱԱՀ-ն վճարի, հետո շուռ կգաս, մեջքի վրա կընկենս»։ Փոխանակ ձեռքը բռնի, որ հանկարծ շուռ չգա՝ թողնելու է բախտի քմահաճույքին, մի բան էլ պարտավորություն է լրացուցիչ առաջադրելու։

Սրան գումարվում է նաև մատակարար կազմակերպությունների՝ ՀԷՑ-ի, «Վեոլիա Ջուր»-ի, «Գազպրոմ Արմենիա» ՓԲԸ-ի կողմից կառուցապատողների նկատմամբ իրականացվող վարքագիծը՝ հեռավոր վայրերից տեխնիկական պայմանների տրամադրումը կամ միացման վճարների սակագների էական թանկացումներն կամ  օբյեկտիվ անհնարինություն ստեղծելը։
Այս ամենի արդյունքում կառուցապատողներն այսօր, վստահաբար եմ ասում, այն ներդրումների ծավալը, որ կար, այլևս չեն իրականացնելու, և մեր պետությունը կանգնելու է փաստի առջև։

Այս մասին մենք զգուշացնում ենք և՛ կառավարության, և՛ ԱԺ-ի մեր գործընկերներին, որովհետև միայն 2023 թվականի ՀՆԱ-ի կառուցվածքում  մեր՝ շինարարության և անշարժ գույքի ոլորտը կազմել են 15.3 %։ պատկերացրեց, որ եթե այս ոլորտում սկսվի կոլապս, ապա ՀՆԱ-ի կառուցվածքում լուրջ ցնցումներ է տեղի ունենալու։ հարկաբյուջետային համակարգում այն հարկերը, որոնք վճարվում էին, այն աշխատատաեղերը, որ ապահովվում են՝ տասնյակ անգամներով նվազելու է և այստեղ նորից ականատես ենք լինելու թե ինչպես հայ տղամարդիկ բռնում են արտագնա աշխատանքի ճանպարհը, այնինչ ներկայում գտնվում ենք այն իրավիճակում, որ օտարերկրացիներն են գալիս Հայաստան՝ արտագնա աշխատանքի հայկական շինհրապարակենրում, որովհետև ներկայիս քաղաքաշինական ծրագրերի բումը, ակտիվությունը ապահովում է այն։

Բայց պետության կողմից որդեգրված են նման ոչ խրախուսական մոտեցումները; Այնպիսի տպավորություն է, որ պետությունն այլևս հետաքրքրված չէ պետական մակարդակով աջակցություն ցուցաբերելու և տնտեսության այս ճյուղը զարգացնելու հարցում։ Բիզնեսը խնդիրների փնջի, բույլի առաջ մնալով միայնակ՝ բնականաբար չի կարողանա այս տեմպերով հետագա շարունակականություն ապահովել և արդյունքում կառուցապատողների մի մասը ռելոկացվելու են այլ երկրներ և այնտեղ են իրենց կառուցապատման գործունեությունն իրականացնելու, իսկ մյուս մասը իրենց բիզնես-ուղղվածությունը փոխելու են և փորձելու են տնտեսության այլ ճյուղերում իրենց գումարները գեներացնել և բիզնես-գործունեությունն իրականացնել, իսկ տնտեսության այս ճյուղը որը պետության տնտեսական կյանքում ռեազմավարական և անվտանգային բնույթի կարևորություն ունի, մեր պատկերացմամբ, կամաց-կամաց ռեգրես է ապրելու։